Por Miteku 
Los trasteros se han ganado fama de inversión inmobiliaria accesible: precio de entrada bajo, gestión mínima y, según algunos anuncios, una rentabilidad que supera con facilidad a la de una vivienda en alquiler. Esa combinación resulta atractiva, sobre todo para quien quiere entrar en el sector inmobiliario sin el capital que exige comprar un piso.
La parte que rara vez se cuenta con el mismo detalle es que la rentabilidad de un trastero depende casi por completo de una variable muy concreta, la demanda local, y que esa variable puede convertir la misma inversión en un éxito discreto o en un espacio que cuesta más mantener vacío que lo que jamás llegó a generar alquilado.
Cómo funciona realmente esta inversión
Comprar un trastero como inversión consiste en adquirir un espacio de almacenamiento, habitualmente dentro de un edificio residencial o en un centro específico de alquiler de trasteros, con el objetivo de alquilarlo y generar un ingreso recurrente, o de revenderlo más adelante con un margen de beneficio.
Su atractivo principal frente a otros activos inmobiliarios es el precio de entrada, sensiblemente inferior al de una vivienda o incluso al de un garaje en la misma zona, y una gestión que en teoría requiere menos mantenimiento que un inmueble habitado. Ese «en teoría» es importante, porque no siempre se cumple igual en la práctica.
El factor que determina casi todo: la demanda local
Un trastero no genera valor por sí mismo. Genera valor cuando existe suficiente demanda de almacenamiento en su zona como para mantenerlo ocupado de forma constante. Esa demanda depende de variables muy locales: densidad de población, tipo de vivienda predominante en la zona, tamaño medio de los pisos, presencia de negocios pequeños que necesiten espacio adicional, y oferta ya existente de trasteros cercanos.
En un edificio de pisos pequeños en una zona densamente poblada, con escasa oferta de trasteros disponibles, la demanda puede ser alta y constante. En una zona con viviendas amplias, con garajes espaciosos o con abundante oferta de trasteros ya construidos, la demanda puede ser mucho más débil, y un trastero adicional puede tardar meses en encontrar inquilino, si lo encuentra.
Qué costes existen además del precio de compra
El precio de entrada reducido no significa ausencia de costes adicionales. Existen gastos que conviene calcular antes de comprar.
| Concepto | Descripción |
|---|---|
| Impuestos de compra | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA, según si la operación es de segunda mano o de obra nueva |
| Comunidad de propietarios | Cuota mensual o anual, que varía según el edificio y los servicios comunes |
| IBI | Impuesto sobre bienes inmuebles correspondiente al trastero, calculado sobre su valor catastral |
| Seguro | Cobertura básica recomendable, aunque su necesidad depende del uso que se le dé al espacio |
| Gestión del alquiler | Tiempo o coste de intermediación para encontrar inquilino y gestionar el contrato |
| Periodos vacíos | Meses sin inquilino en los que el trastero no genera ingresos mientras sigue generando gastos fijos |
Ninguno de estos costes es especialmente elevado por separado, pero sobre un precio de compra bajo, su peso proporcional sobre la rentabilidad final puede ser mayor de lo que parece a primera vista.
Dos trasteros, dos resultados muy distintos
Imagina dos inversores que compran, cada uno, un trastero por un precio similar de 8.000 euros.
El primero compra en una zona con escasa demanda, un barrio de casas unifamiliares con garajes amplios y poca necesidad real de almacenamiento externo. Aunque el precio de compra le pareció una ganga, su trastero permanece vacío buena parte del año. Cuando por fin encuentra inquilino, el alquiler mensual que puede cobrar es reducido, porque la escasa demanda también presiona los precios a la baja. Su rentabilidad real, contando los meses vacíos, queda muy por debajo de lo que había proyectado al comprar.
El segundo compra en un barrio con alta densidad de población y poca oferta de trasteros disponibles, típico de zonas con edificios de pisos relativamente pequeños. La demanda constante le permite mantener el trastero ocupado casi todo el año, y la escasa competencia le permite fijar un alquiler algo más elevado que en zonas con más oferta. Su rentabilidad se acerca mucho más a la que había calculado antes de comprar, no porque haya acertado con un truco especial, sino porque analizó la demanda real antes de decidir la ubicación.
El precio de compra fue prácticamente idéntico en ambos casos. El resultado final no.
Qué liquidez tiene este tipo de activo
La liquidez, es decir, la facilidad para vender el trastero si se necesita recuperar el capital, suele ser menor que la de una vivienda. El mercado de compradores interesados específicamente en trasteros es más reducido, y encontrar comprador puede llevar más tiempo, especialmente en zonas donde la demanda de este tipo de espacio no es particularmente alta.
Esta menor liquidez no convierte al trastero en una mala inversión por sí misma, pero sí es un factor que conviene tener presente si existe la posibilidad de necesitar el capital invertido con cierta rapidez.
Riesgos que conviene considerar
Además del riesgo de baja demanda ya mencionado, existen otros factores que pueden afectar a esta inversión. Los periodos de vacío prolongado reducen directamente la rentabilidad anual, ya que los gastos fijos como la comunidad o el IBI se mantienen aunque el trastero no esté alquilado. La evolución de la zona también influye: un barrio que pierde población o que ve construir nuevos trasteros en abundancia puede ver reducida su demanda con el tiempo. Y como con cualquier inmueble, existe el riesgo de impago si el inquilino deja de pagar el alquiler acordado.
Trasteros frente a otros activos inmobiliarios
| Comparativa | Trasteros | Garajes | Vivienda en alquiler |
|---|---|---|---|
| Precio de entrada | Bajo | Medio | Alto |
| Gestión requerida | Reducida | Reducida | Más intensa, incluye mantenimiento e inquilinos residenciales |
| Rentabilidad potencial | Variable, muy dependiente de la demanda local | Variable, ligada a la disponibilidad de aparcamiento en la zona | Generalmente más estable si la zona tiene demanda residencial consolidada |
| Liquidez | Reducida | Media | Mayor, mercado de compradores más amplio |
| Sensibilidad a la demanda local | Muy alta | Alta | Alta, pero con una base de demanda más amplia y constante |
Ningún activo de esta tabla es superior de forma general a los demás. Cada uno responde a un capital de entrada, un nivel de gestión y un perfil de riesgo distintos.
Qué perfil de inversor suele sentirse atraído por los trasteros
Este tipo de activo suele resultar interesante para quien dispone de un capital limitado y busca una primera entrada en el sector inmobiliario, para quien prefiere una gestión más sencilla que la de una vivienda en alquiler, o para quien busca diversificar una cartera inmobiliaria más amplia con una pequeña porción de capital destinada a un activo distinto.
Resulta menos adecuado para quien necesita liquidez a corto o medio plazo, o para quien no dispone de forma o tiempo para analizar con detalle la demanda real de la zona antes de comprar, ya que en este activo, más que en otros, esa demanda local determina buena parte del resultado.
Mitos frecuentes sobre invertir en trasteros
«Los trasteros siempre ofrecen una rentabilidad muy alta.» No siempre. La rentabilidad depende enormemente de la demanda local, y en zonas con escasa necesidad de almacenamiento externo puede resultar bastante más modesta de lo que sugieren algunos anuncios genéricos.
«No requieren prácticamente mantenimiento.» Requieren menos mantenimiento que una vivienda habitada, eso es cierto, pero no están exentos de gastos fijos como la comunidad, el IBI o un seguro, que siguen existiendo aunque el trastero esté vacío.
«Siempre es fácil encontrar inquilinos.» Depende completamente de la zona. En barrios con alta densidad de población y poca oferta, la ocupación puede ser rápida y constante; en zonas con escasa demanda, encontrar inquilino puede llevar meses.
«Son una inversión sin riesgo.» Ningún activo inmobiliario está libre de riesgo. Los trasteros están expuestos a periodos de vacío, evolución de la demanda de la zona, posibles impagos y una liquidez de reventa menor que la de otros inmuebles.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se puede tardar en alquilar un trastero? Depende directamente de la demanda de la zona. En barrios densos con poca oferta puede alquilarse en semanas, mientras que en zonas con escasa necesidad de almacenamiento puede tardar meses o no llegar a alquilarse con regularidad.
¿Es mejor invertir en un trastero o en un garaje? No hay una respuesta general. Depende de la demanda de aparcamiento frente a la demanda de almacenamiento en esa zona concreta, algo que varía mucho de un barrio a otro.
¿Qué gastos fijos tiene un trastero aunque esté vacío? Habitualmente la cuota de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles, que se mantienen independientemente de si el trastero está alquilado o no.
¿Se puede vender un trastero con facilidad? Generalmente con menos facilidad que una vivienda, ya que el mercado de compradores interesados en este tipo de activo es más reducido.
¿Cómo se puede analizar la demanda antes de comprar un trastero? Observando factores como la densidad de población de la zona, el tamaño medio de las viviendas cercanas, la oferta de trasteros ya existente y si hay negocios pequeños que puedan necesitar espacio adicional.
¿Conviene comprar varios trasteros en lugar de uno solo? Depende del capital disponible y de la estrategia de diversificación de cada inversor. Concentrar todo el capital en trasteros de una misma zona expone al inversor a la evolución de la demanda de ese único mercado local.
Un trastero puede ser una forma sencilla de entrar en el sector inmobiliario con un capital reducido, pero su sencillez de gestión no debería confundirse con garantía de rentabilidad. La demanda local, el análisis previo de la zona y los gastos fijos que se mantienen incluso sin inquilino son, en la práctica, mucho más determinantes que el hecho de que el precio de entrada resulte bajo.
